Le parti comuni, come cortile, giardino, scale, androne o terrazzo, sono spesso causa di malintesi tra i condòmini. Chi può utilizzarle? Per quali scopi? E cosa succede se qualcuno ne fa un uso improprio?

Vediamo insieme cosa prevede la normativa aggiornata al 2025 e come gestire correttamente l’uso di questi spazi.

Cosa si intende per “parti comuni”?

Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, sono considerate comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune o al godimento collettivo, tra cui:

• il suolo (quindi cortile o giardino);
• le scale, l’androne, i pianerottoli;
• i muri maestri, il tetto o lastrico solare;
• le facciate;
• i locali per i servizi comuni (lavatoi, centrali termiche, ascensori, etc.).

Diritti dei singoli condòmini

Ogni condòmino ha diritto a usare le parti comuni, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri di farne pari utilizzo. Questo significa, ad esempio:

• Puoi lasciare temporaneamente la bici nel cortile, ma non puoi trasformarlo in un parcheggio privato.
• Puoi organizzare una cena nel giardino condominiale, solo se è previsto dall’uso e rispettando il regolamento condominiale.
• Non puoi installare una struttura fissa (gazebo, barbecue, giochi) senza autorizzazione dell’assemblea.

Esempi pratici (casistiche reali)

• Il cortile usato come deposito: se un condòmino lascia in modo continuativo attrezzature personali, l’amministratore può chiedere la rimozione.
• Giochi dei bambini nel giardino: tollerati, se non arrecano danni o rumori molesti. In alcuni casi il regolamento può porre limiti di orario.
• Stesura dei panni sul terrazzo: permessa solo se non compromette il decoro dell’edificio o la sicurezza.
  

Cosa dice la legge nel 2025?

Nel 2025 restano in vigore i riferimenti normativi tradizionali:

• Codice Civile, art. 1117-1139
• Regolamento condominiale (contrattuale o assembleare)
• Sentenze recenti ribadiscono che l’uso esclusivo o particolare di una parte comune può avvenire solo con autorizzazione formale dell’assemblea e con il voto favorevole della maggioranza (almeno 500 millesimi e maggioranza dei presenti).

Come gestire i conflitti?

1. Confronto diretto: sempre consigliabile iniziare con un dialogo tra vicini.
2. Segnalazione all’amministratore: se il problema persiste.
3. Intervento in assemblea: per definire eventuali regole specifiche.

Mediazione o conciliazione: prima di procedere per vie legali, è obbligatorio il tentativo di mediazione civile.

Hai dubbi sull’uso delle parti comuni o stai vivendo una situazione poco chiara nel tuo condominio?
Scrivici ora: ti aiutiamo a capire cosa è consentito e come tutelare i tuoi diritti nel rispetto degli altri condòmini.