Ogni condomino si è trovato, prima o poi, ad affrontare una comunicazione dell’amministratore con la richiesta di una quota extra da versare. Ma quali spese sono considerate “straordinarie”? Quando è obbligatorio pagarle? E cosa succede se non si è d’accordo?

Vediamolo in modo chiaro, con esempi reali e riferimenti aggiornati al 2025.

Cosa sono le spese straordinarie?

Sono tutte le spese non ricorrenti, che vanno oltre la normale gestione ordinaria del condominio. Di solito servono a coprire interventi di manutenzione straordinaria o situazioni impreviste.

Esempi concreti:

• Rifacimento facciate o tetto
• Sostituzione dell’ascensore
• Interventi strutturali per danni da maltempo
• Messa a norma dell’impianto elettrico o antincendio
• Spese legali per cause condominiali
  

Chi decide queste spese?

Le spese straordinarie devono essere approvate in assemblea condominiale, con una delibera valida (maggioranza di teste e millesimi, art. 1136 c.c.).

L’amministratore non può decidere da solo a meno che non ci sia pericolo imminente o urgenza documentata.

Chi le paga?

In base all’art. 1123 c.c., il principio è semplice:

Le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, ci sono eccezioni:

• Se un lavoro riguarda solo una scala o una parte del condominio, pagano solo i condomini interessati (es. rifacimento terrazza di un corpo scala secondario).
• Se c’è un regolamento contrattuale con diversa ripartizione, vale quello.
  

Quando si deve pagare?

• Dopo l’approvazione in assemblea, l’amministratore invia il piano rateale (di solito diviso in 2 o 3 rate).
• Il condomino ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera se la ritiene irregolare.
• Se non si paga, scatta la messa in mora e successivamente l’ingiunzione di pagamento.
  

E se non sono d’accordo?

È possibile:

• Impugnare la delibera (entro 30 giorni) se si ritiene contraria alla legge o al regolamento.
• Chiedere chiarimenti all’amministratore con richiesta formale (meglio via PEC o raccomandata).
• Verificare la presenza di preventivi, documentazione e verbali prima di procedere.
  

Normativa di riferimento

• Art. 1135 c.c. – competenze dell’assemblea
• Art. 1136 c.c. – quorum per deliberare
• Art. 1123 c.c. – ripartizione delle spese
• Cass. Civ. 27162/2022 – spese valide solo se approvate con delibera valida
• Cass. Civ. 10935/2023 – ogni condomino deve contribuire secondo i millesimi, salvo deroghe
  

Consiglio pratico

Prima di pagare, chiedi sempre una copia della delibera, dei preventivi approvati e del verbale d’assemblea. È tuo diritto sapere cosa stai pagando e perché.

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